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ANA LYDIA VALDÉS
El repunte de la construcción residencial, con un ‘sorpresivo’ avance mensual de 11.3% publicado por el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (Inegi) hace una semana no es igual en todo el país. Mientras en la Ciudad de Tijuana se observan grúas enormes trabajando en la construcción de edificios de más de 10 pisos de altura, ´Guerrero y Morelos son los estados donde menos créditos otorga el Infonavit. Alfredo Valadez, miembro del Centro de Investigación Económica del Noroeste (CIEN), del Sistema CETYS Universidad, explica que el boom de construcción en Tijuana se debe en buena medida por la creciente demanda habitacional derivada de los altos precios en San Diego, California. Datos de la oficina de Desarrollo Económico de esa ciudad, revelan que el precio medio de una vivienda en Estados Unidos es de 407,00 dólares, en tanto que en San Diego es de $978,500 dólares. Incluso, Tijuana vive un auge de construcción de consultorios médicos, derivado del ya conocido turismo médico del Sur de California. “El repunte residencial no es homogéneo”, asienta el académico. Según datos del Registro único de Vivienda (RUV), en marzo de 2023, la producción de vivienda de clase popular y tradicional concentraba en su conjunto poco más del 81.48% del total, mientras que la clase de vivienda media representaba e el 16.76%, lo que significa que la construcción de vivienda residencial representa menos del 5%. Además, “la tendencia de construcción en los tres primeros tipos de vivienda se sesga hacia los departamentos”, sostiene Valadez. En cuanto al comprador de vivienda residencial, ya no es el mismo de antes y le está apostando a la dependencia de financiamiento. Juan José Villanueva, Director de Crédito Hipotecario de Creditaria México, precisa que el mercado de vivienda está enfocado en los valores de vivienda residencial y residencial plus. Entre ambas categorías hay una línea muy delgada en cuanto a precios. Hace 8 – 10 años, el comprador de vivienda residencial solicitaba menos del 50% del financiamiento del valor de la propiedad; además de que los desarrolladores tenían programas de financiamiento directo a 12, 24 o 36 meses. Hoy eso ha cambiado por temas de incentivos fiscales, por ejemplo el interés real es deducible. Hoy el mercado está comprendiendo que un producto de financiamiento de largo plazo como las hipotecas, que un bróker como Creditaria maneja a través de la banca, son productos bastante rentables en cuanto al manejo de liquidez con tasas promedio entre 10 y 11%, que son muy competitivas si se compara el costo del dinero.
¿Conviene invertir en inmuebles? “Si, pero con cautela”, advierte Mario Correa, Director de Estudios Económicos del Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas (IMEF). Una persona que está pensando en construir una residencia o un edificio de departamentos, tendrá que estar atento a ver si la zona en donde lo piensa construir tendrá suficiente flujo de personas dispuestas a pagar los niveles de renta que exige la ubicación y si esos niveles de renta hacen atractiva su inversión. Un inversionista que está pensando ahorita comprar una casa o un edificio de departamentos ya construido para rentar tendrá que considerar si el costo de oportunidad de hacerlo ahorita vale la pena. El costo de oportunidad es la tasa de interés que está recibiendo hoy día libre de riesgo en el banco, en los Cetes o en diferentes formas de inversión. En otras palabras, dice Correa, si compras un departamento de 5 millones de pesos, bien podría rentarse en algo así como 300,000 – 350,000 pesos al año; no obstante, la tasa de interés te pagaría cerca de 500,000 pesos, luego entonces tendría más sentido dejar ese dinero en el banco…
