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ANA LYDIA VALDÉS
El Nearshoring llegó a nuestro país en un momento en el que México no lo estaba buscando. ¡Es la gran oportunidad! Exclaman los que saben y los que no también. Este gobierno se ha concentrado hacia adentro en una narrativa nacionalista y no ha generado los incentivos necesarios para que se vuelva una fuerza transformadora. Se ha dicho hasta el cansancio que falta infraestructura en tres vertientes: electricidad, agua y logística, lo cual traería mayor inversión a nivel regional, pero es algo que no está sucediendo. A lo lejos está creciendo el Friendshoring (proveedores en países amigos) con Vietnam, Singapur y Corea, pero en tiempos electorales pareciera irrelevante…
Reinversión a la vista
El impacto por el Nearshoring será más alto de lo esperado y comienza a verse con reinversión más que inversión. Así lo dijo Rodolfo Ostolaza, subdirector de Estudios Económicos de Citibanamex y en este sentido el mercado inmobiliario industrial se perfila como el más beneficiado. La reinversión proviene de empresas que ya están en territorio nacional y que, en lugar de mandar recursos a la oficina central reinvierten en México. CBRE, firma de inversión inmobiliaria industrial, detalla el desarrollo de esta expansión. Los mercados de Monterrey, Tijuana y Ciudad de México son los preferidos para la inversión manufacturera, pero ante la falta de tierra con infraestructura, las empresas están volteando a ver mercados con más espacios disponibles como Guadalajara.
Built to suit
El Bajío se ha caracterizado por tener un clúster automotriz importante, en las cuatro entidades se han establecido plantas automotrices que han impulsado la comercialización de espacios industriales. Al cierre del 3T 2023 Guanajuato y Querétaro lideraron la demanda bruta industrial, ambos mercados sumaron el 78% de las transacciones. Destacan en este año inversiones de venta de tierra y de renta de espacios en formato de Build to Suit (BTS) o construcción a la medida, que se traduce en transacciones a plazos de al menos 10 años. El motor impulsor de la demanda industrial en Monterrey es la manufactura diversa, que ocupa el 38% de la superficie total arrendada, con más de 120 mil m2. El sector de la Logística y Transporte tuvo un crecimiento histórico al pasar de un 18% a un 33%, dejando en tercer lugar al sector Automotriz con el 28% restante de la demanda. Este incremento en el sector logístico se debió a la expansión de compañías mexicanas, lo que posicionó a México como el principal país de origen de la absorción industrial al finalizar el 3T 2023, con un 38% de la demanda total. Las inversiones originarias de China (23%) y Estados Unidos (19%) se colocan en el segundo y tercer sitio de los espacios arrendados (CBRE, Nov.’23).
Inversión de casa
La transacción promedio se registra en 11 mil m2 y el precio de lista de alquiler seguirá aumentando. El 82% de este crecimiento se localiza en propiedades build-to-suit, dejando solamente el 18% restante al mercado especulativo. Los submercados de Apodaca, Salinas Victoria y Santa Catarina concentran la mayor cantidad de esta actividad y en su conjunto suman el 80% de la superficie total en desarrollo. Se prevé que más de 700 mil m2 iniciarán su edificación durante los próximos meses. Por lo pronto, el Nearshoring mejora el sector inmobiliario industrial al respaldar fuertes tasas de ocupación y alquiler. Los inversionistas esperan una compresión de la tasa de capitalización considerando la escasez de oferta, las pocas vacantes y la alta demanda de proyectos industriales.
Promesas
De acuerdo con el Nearshoring Data Monitor de Santander México, en 2023 cerca de 120 empresas han hecho anuncios públicos de inversión ligados al Nearshoring, que equivalen a 44 mil millones de dólares de forma multianual. Dichos anuncios provienen en un 55% de Estados Unidos, un 20% de China, 7% de Argentina, 3% de Bélgica, 2% de Alemania, 1% de Taiwán y 11% de otras naciones. Visto por sectores, el 32% están relacionadas con el ramo de energía, 30% automotriz, 12% manufacturas, 8% en tecnologías de la información, 2% en consumo y 4% en sectores diversos. En tanto, y según CBRE, la Región T-MEC tiene programada la apertura de nuevos proyectos logísticos. Destacan la nueva garita Mesa de Otay II en Tijuana y el nuevo cruce de Camino Real en Juárez, así como las ampliaciones de los puertos de Manzanillo y Altamira. Además del proyecto Intermodal UP Falcon y la inversión anunciada por la fusión de la Canadian Pacific Kansas City (CPKC) para ampliar su red ferroviaria. ¿Tendrán apoyo los proveedores locales? ¿Alguna de las candidatas a la presidencia ha valorado al Nearshoring como la gran oportunidad de México?
